Les prix des maisons ont grimpé en flèche partout au Canada au cours de l’année passée, et les prix du marché du logement de Montréal ont fait de même. Le prix moyen d’une maison à Montréal a augmenté de plus de 25 % de mars 2020 à mars 2021 au milieu d’une pandémie mondiale. La question qui se pose à de nombreux propriétaires et acheteurs inquiets est la suivante : pourquoi ?
Besoin d'un prêt rapide? Comparez les différents taux maintenant :
Obtenez le meilleur taux!
(Rapide, 100% en ligne et sans enquête de crédit)
Lorsqu’on pense à la pandémie, on pense non seulement à l’impact sur notre système de santé et aux personnes touchées, mais on pense également à la façon dont les entreprises ont été touchées par celle-ci et comment l’économie est au point mort. Le PIB réel du Canada a chuté de 4,5 % en 2020, ce qui signifie que l’économie canadienne a ralenti. Dans le même temps, les prix des logements ont augmenté.
Ce décalage entre l’économie canadienne et le marché canadien du logement peut être vu assez clairement lorsqu’on examine les flux d’argent pendant la pandémie. Les investissements dans l’immobilier ont augmenté de 30,7 % au troisième trimestre 2020, rebondissant bien au-delà de la légère baisse observée au deuxième trimestre. Cela se reflète également dans le prix des maisons de la région de Montréal. Les prix des logements ont chuté de 0,44% en mars 2020, les prix n’ayant augmenté que depuis lors.
À lire: 5 façons d’investir 1000$
Le rôle des locataires
L’une des raisons de la forte augmentation des prix des logements à Montréal découle du rôle des locataires et des effets qu’ils ont sur les ventes et les prix. À savoir, une transition de ceux-cis d’appartements et de condos à des maisons unifamiliales isolées.
De nombreux locataires, ainsi qu’une proportion appréciable d’étudiants de niveau postsecondaire, ont tout simplement quitté le marché. Au fur et à mesure que les écoles postsecondaires sont passées à l’apprentissage en ligne et que de nombreux employeurs ont fait une transition au travail en distanciel, les étudiants et les employés ont trouvé peu de raisons de continuer à louer dans le centre-ville. Une grande maison à la campagne semble beaucoup plus attrayante pour le travail et l’apprentissage en ligne que d’être coincé dans un petit appartement avec de nombreux voisins.
Ce changement de mode de vie a réduit le nombre de locataires, et cela se voit dans le taux d’inoccupation à Montréal. Le taux d’inoccupation moyen des appartements à Montréal en 2019 était de 1,5 %. Ce taux d’innocupation a presque doublé pour atteindre 2,7 % en 2020.
De mars 2020 à mars 2021, le nombre de condos vendus a augmenté de 25,9 %, tandis que le prix moyen des condos a augmenté de 20,9 %. Les maisons unifamiliales isolées ont vu leurs ventes diminuer de 7,7 % au cours de la même période, le prix moyen ayant augmenté de 31,8 %. Ce délestage des unités de copropriété dans un contexte d’inoccupation locative plus élevée peut être constaté à travers le nombre plus élevé de condos vendus, mais l’augmentation des prix des condos a pris du retard par rapport aux maisons unifamiliales.
On pourrait dire que les prix des logements ont été soutenus par la hausse des prix des maisons unifamiliales, qui pèsent plus en moyenne que les condos et appartements moins chers. Même en considérant cela, la hausse de 20,9 % des prix des copropriétés en un an seulement demeure remarquable par son ampleur et son intensité. Qu’est-ce qui pourrait expliquer le reste de cette augmentation?
À lire: 7 étapes pour créer un podcast
Taux hypothécaires et économies
La Banque du Canada a rapidement pris des mesures en abaissant les taux d’intérêt en réponse à la chute de l’économie au début de 2020. Des taux d’intérêt plus bas aident à promouvoir les dépenses et les investissements, car les particuliers et les entreprises peuvent emprunter de l’argent à un taux moins élevé qu’ils peuvent utiliser pour dépenser. Des taux d’intérêt plus bas pénalisent également les épargnants, car bloquer votre argent sur un compte d’épargne rapporterait une somme d’argent moindre.
À mesure que les entreprises fermaient et que des employés étaient licenciés, la baisse des taux hypothécaires a aidé les propriétaires en réduisant leurs coûts hypothécaires. Les banques et autres prêteurs ont également aidé en offrant des reports de paiement hypothécaire pour ceux qui ont besoin d’une aide financière. Les taux hypothécaires extrêmement bas en 2020 ont eu des conséquences inattendues.
Rendre les hypothèques moins chères a incité les gens à acheter des maisons, car ils voulaient maintenant obtenir un taux hypothécaire bas. Les prix des logements ont augmenté au troisième trimestre 2020, un autre facteur s’étant déclenché : l’épargne des ménages. Le taux d’épargne moyen des ménages a plus que quadruplé au début de 2020, le taux d’épargne étant toujours plus du double des niveaux d’avant la pandémie.
Le taux d’épargne des ménages est le revenu disponible d’un ménage moins ses dépenses de consommation. Les dépenses de consommation des ménages ont diminué pendant la pandémie, ce qui a fait monter en flèche l’épargne des ménages. Avec plus d’argent à dépenser mais nulle part où le dépenser, les ménages ont choisi de l’investir dans des actions et sur le marché du logement. On pourrait même dire que les nouveaux investisseurs spéculent sur le marché du logement, plutôt que de le traiter comme un investissement ou de l’acheter comme une résidence.
Alors que les craintes inflationnistes commencent à grandir, ce que la Banque du Canada n’a pas fait, c’est d’augmenter à nouveau les taux d’intérêt. Ils ont du mal à marcher, car une augmentation des taux trop rapide peut empêcher les propriétaires endettés jusqu’aux yeux de ne pas être en mesure de payer leurs versements hypothécaires. La hausse des taux pourrait même augmenter le taux de faillites et de saisies. Ne pas augmenter les taux assez rapidement peut provoquer de l’inflation et une surchauffe de l’économie.
À lire: 8 étapes pour augmenter sa cote de crédit rapidement
L’effet des autres marchés
Cela ne veut pas dire que Montréal fait face à cette hausse des prix à elle seule. Partout au Canada, les prix ont augmenté, le prix moyen à Toronto et à Vancouver atteignant plus d’un million de dollars. En comparaison, le prix moyen d’une maison à Montréal de 514 000 $ semble être une bonne affaire. Alors que de l’argent frais affluait sur le marché du logement relativement abordable de Montréal, les prix ont augmenté en conséquence.
Le taux de construction de logements n’a pas non plus suivi le rythme de la demande de logements. Un récent rapport publié par la Banque Scotia a révélé que le Canada aurait besoin d’au moins 1,8 million de logements supplémentaires pour suivre les ratios de logement par habitant trouvés dans d’autres pays.
À lire: Quels sont les métiers les plus payants au Québec?
Et après?
Alors que le Québec sort de la pandémie et que l’économie s’ouvre, quelle est la prochaine étape pour les propriétaires et futurs acheteurs de maisons à Montréal? Alors que les prix des logements continuent d’augmenter, la réponse n’est pas tout à fait claire. Le gouvernement a déjà introduit des règles plus strictes pour le test de résistance hypothécaire, ce qui réduira le nombre de personnes pouvant prétendre à un prêt hypothécaire. Bien que cela réduise la demande de logements de la part des personnes les moins susceptibles de se le permettre, la demande continue de croître de la part de ceux qui le peuvent.