L’acquisition d’un nouveau logement peut s’imposer pour diverses motivations. Que ce soit à cause d’un espace de vie devenu trop exigu, de l’arrivée d’un bébé, d’un changement professionnel entraînant un déménagement, ou encore d’une séparation, les circonstances incitant à chercher une nouvelle maison sont nombreuses. Le revenu joue un rôle crucial dans l’acquisition d’une maison. La rémunération de l’emprunteur est un critère essentiel considéré par les banques lorsqu’elles évaluent sa capacité d’emprunt pour un crédit immobilier.
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Les institutions financières scrutent les revenus du demandeur pour évaluer sa faculté de remboursement du prêt. Bien que l’accès à un prêt hypothécaire puisse être plus ardu avec des revenus limités, réaliser votre rêve d’achat immobilier demeure envisageable. Vous vous demandez comment acheter une maison malgré un faible revenu ? Explorez les options disponibles en compagnie de votre courtier hypothécaire.
Utiliser les programmes municipaux pour financer votre mise de fonds pour acheter une maison
Pour inciter de nouveaux résidents à s’établir et à soutenir les habitants actuels dans leur projet d’achat immobilier, plusieurs grandes agglomérations, dont la Ville de Québec, ont développé des programmes d’accès à la propriété. Un exemple notable est le programme Accès Famille de la Ville de Québec. Ce dispositif propose une aide financière sous forme de prêt sans intérêt ni remboursement, représentant 5,5 % du montant de l’achat, pour aider les familles éligibles à acquérir une maison sans nécessité de mise de fonds.
Pour bénéficier de ce prêt municipal, certaines conditions doivent être remplies, telles que :
- Être un couple, avec ou sans enfant, ou une famille monoparentale ;
- Disposer d’un revenu familial brut ne dépassant pas 150 000 $ ;
- Respecter d’autres critères spécifiques.
Les familles éligibles ont ainsi l’opportunité d’acquérir un logement neuf, dont le prix d’achat ne dépasse pas 370 000 $ (taxes et ristourne comprises), en plus d’autres exigences. Pour cela, les acheteurs doivent collaborer avec des entrepreneurs agréés par le programme Accès Famille.
Tirer parti du RAP (Régime d’accès à la propriété)
L’usage du RAP, devenu un terme courant, désigne le retrait de fonds d’un Régime Enregistré d’Épargne-Retraite (REER) pour constituer la mise de fonds d’une maison. Le RAP est un dispositif gouvernemental autorisant les acheteurs à puiser jusqu’à 35 000 $ de leur REER pour l’achat de leur première résidence. Les sommes utilisées doivent être remboursées sur 15 ans, impliquant un réajustement annuel du revenu imposable pour inclure le montant remboursé.
Ce programme du gouvernement du Canada offre à un couple la possibilité de mobiliser jusqu’à 70 000 $ pour leur apport initial, soit 35 000 $ par personne. Il est essentiel de noter que bien que les deux premières années soient exemptées de remboursement, la somme utilisée dans le cadre du RAP doit intégralement être remboursée en 15 ans, avec des versements annuels. La gestion du remboursement du prêt REER et du RAP peut représenter un engagement financier significatif chaque année.
De plus, tout manquement au remboursement des sommes requises risque d’entraîner des pénalités fiscales sévères. Un défaut ou un retard de paiement peut, non seulement, entraîner des sanctions fiscales, mais encore avoir des conséquences plus lourdes sur le long terme.
Recourir à un emprunt REER pour bénéficier du RAP
L’absence de fonds dans votre REER ne vous exclut pas de l’accès au RAP. En effet, il est possible de souscrire un emprunt REER auprès de votre banque pour atteindre le montant nécessaire. Ce prêt, une fois versé dans votre REER, vous donne l’opportunité de recourir au RAP pour l’acquisition de votre domicile.
Pour utiliser efficacement votre REER comme outil de financement, les fonds doivent y être déposés depuis au moins 90 jours. De plus, vous devez être soit un premier acheteur, soit ne pas avoir été propriétaire au cours des quatre dernières années. Il est crucial de vérifier auprès de votre établissement financier que le prêt REER peut être retiré avant son remboursement intégral.
Dans cette démarche, une prudence accrue est recommandée. Assurez-vous de pouvoir assumer le remboursement de l’emprunt REER en plus de votre hypothèque et d’autres dépenses liées à l’achat d’une maison (taxes, honoraires de notaire, ameublement, travaux de rénovation, etc.). Une mauvaise estimation de votre capacité de remboursement peut conduire à des difficultés financières.
Enfin, le prêt REER peut réserver une surprise agréable lors de la déclaration fiscale de l’année suivante. Les contributions au REER réduisent votre revenu imposable, ce qui peut se traduire par un remboursement d’impôts. Cette approche se révèle donc être une solution intéressante pour acquérir une maison sans disposer d’une mise de fonds initiale.
Solliciter une aide financière affective : le Love Money
Le Love Money désigne un soutien financier sous forme de don provenant de la famille ou d’amis. Si vous avez la chance d’avoir de proches prêts à vous aider dans votre projet immobilier, considérez la possibilité de leur demander un don ou un prêt sans intérêt pour constituer votre apport personnel.
Pour l’achat d’une maison sans mise de fonds, ces prêts amicaux représentent une solution avantageuse, vous procurant la possibilité de rembourser progressivement, sans la contrainte des gains. Il est toutefois essentiel de se rappeler que ces aides financières, qu’elles soient des dons ou des prêts, doivent respecter certaines normes fiscales. Il est donc primordial de les documenter adéquatement pour prévenir tout désagrément fiscal ultérieur.
Opter pour l’achat collectif ou acheter à plusieurs personnes
L’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs constitue une stratégie judicieuse, notamment pour acquérir une maison sans nécessiter d’apport personnel important. Dans ce modèle, l’un des coacquéreurs peut assumer la mise de fonds initiale du bien, tandis que les autres s’engagent à contribuer de manière équivalente ou selon des modalités prédéfinies, adaptées aux revenus respectifs de chaque partie.
Il est essentiel de considérer diverses formules pour régler la question de la revente du bien, particulièrement si les contributions financières diffèrent entre les coacquéreurs. Pour éclairer ces points, surtout l’impact d’une mise de fonds différente entre les parties, il est recommandé de consulter un notaire. Celui-ci pourra vous guider et répondre à toutes les questions relatives à cette forme d’achat immobilier.
Garantie hypothécaire d’un proche
Comme mentionné précédemment dans la section sur le Love Money, une autre méthode pour obtenir l’apport nécessaire est d’utiliser une garantie hypothécaire appartenant à un tiers, tel qu’un membre de la famille ou un ami.
Cette technique implique l’utilisation d’une garantie collatérale ou d’un prêt collatéral pour réaliser un achat immobilier sans aucune mise de fonds personnelle. Tout comme le Love Money, cette démarche consiste souvent à solliciter l’aide d’un proche pour obtenir cet apport dans le cadre d’un prêt hypothécaire.
Élaborer une stratégie d’épargne personnalisée pour acheter une maison avec un faible revenu
Bien que cette méthode ne soit pas la plus rapide, elle se révèle être la plus judicieuse. Avec l’aide de votre planificateur financier, vous pouvez concevoir un plan d’épargne efficace, permettant de constituer un fonds dédié à l’achat de votre futur domicile. L’objectif est de partager vos aspirations et vos projets avec votre conseiller financier pour qu’il puisse élaborer la stratégie d’épargne la plus adaptée à vos objectifs.
Il est également judicieux de discuter avec votre planificateur des possibilités offertes par le REER, notamment pour utiliser le RAP, comme mentionné précédemment. De plus, le CELI peut représenter une autre possibilité d’épargne avantageuse.
Explorer l’option de location-achat
De plus en plus prisée, la formule de location avec option d’achat offre la possibilité d’habiter dans la maison souhaitée avant d’en devenir officiellement propriétaire. Cette solution s’adresse souvent aux personnes ayant eu des antécédents financiers difficiles, aux nouveaux arrivants, aux étudiants, ou à ceux dont le dossier de crédit est inexistant ou endommagé.
Dans ce modèle, le locataire s’engage à payer un loyer mensuel, incluant une part destinée à constituer l’apport pour l’acquisition future du bien immobilier, à l’issue du contrat de location. Si vous envisagez cette option, il faudra définir les termes du bail, les conditions de location, la période de l’option d’achat, le prix de vente ainsi que les frais associés.
Obtenir un Prêt ou Utiliser une Marge de Crédit personnelle
Pour ceux qui disposent d’un bon dossier de crédit, il est envisageable de contracter un prêt personnel pour financer la mise de fonds. Cependant, il faut noter que les taux d’intérêt des prêts personnels sont généralement plus élevés que ceux des prêts hypothécaires classiques, rendant cette option potentiellement plus onéreuse sur le long terme.
Un prêt personnel ou une marge de crédit peuvent servir d’apport initial, à condition que cela soit accepté par votre prêteur hypothécaire. Avant de vous engager, vérifiez avec un courtier hypothécaire si cette forme de contribution est admissible et préparez un dossier de crédit solide.
Pour choisir entre un prêt personnel et une marge de crédit, considérez les différences en termes de taux d’intérêt et de modalités de remboursement. Tandis qu’une marge de crédit offre un taux d’intérêt généralement inférieur avec une flexibilité de remboursement, elle exige une discipline financière plus rigoureuse par rapport à un prêt personnel, qui est souvent assorti d’un taux d’intérêt plus élevé et de versements fixes
Conclusion
L’achat d’une maison au Québec est tout à fait envisageable, même pour ceux dont les revenus sont modestes. Il existe une multitude de solutions conçues pour accompagner les acquéreurs à faible revenu dans leur projet immobilier. Qu’il s’agisse de subventions gouvernementales, fédérales ou provinciales, ou de solutions financières privées telles que le refinancement ou la marge de crédit, les options sont variées et accessibles. Un courtier hypothécaire expérimenté sera en mesure de vous guider vers la solution la mieux adaptée à votre situation financière et à vos besoins spécifiques.